优秀的房产销售必须懂得户型图

Mark wiens

发布时间:2020-05-12

原标题:俄罗斯为何一直发展不起来,美国不是关键,此小国才是最大阻碍 众所周知,虽说美国和俄罗斯都是世界强国,但是这两个国家素来不和,别说是现如今不和,其实早在苏联时期,双方就互相较着劲呢帝国宰相

优秀的房产销售必须懂得户型图帝国宰相

原标题:优秀的房产销售必须懂得户型图

户型是实现消费者居家生活的基本要素,是满足“舒适性”的首要前提,只有满足了消费者需求的技术才有意义,只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺。

因此户型首先是市场问题,其次才是技术问题。

世界上没有最好的户型,只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。

时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念,也不断地改变着我们的居住观念我们对“户型”的要求。

01

坐北向南,四四方方一个小院子,白天有太阳,夜晚有月光;老子住上房,东厢住儿女,西厢是灶堂柴房,后头还有猪圈鸡窝茅房;坡屋顶,大厚墙,院里是石榴红枣,院外是榆柳相依。

坐北向南,四四方方一个小院子,白天有太阳,夜晚有月光;老子住上房,东厢住儿女,西厢是灶堂柴房,后头还有猪圈鸡窝茅房;坡屋顶,大厚墙,院里是石榴红枣,院外是榆柳相依。

千百年来,这就是咱中国老百姓最理想的“户型”,无论是平头百姓还是县官老爷,只有面积大小几重几进的区别,基本设计思路概无二致。

这样的“户型”自然是好——宽敞舒适,功能分区明确。但动辄占上亩地,土地资料利用率太低,而且基本没有卫生间概念,不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶;窗户小小的,大正午也有几处黑角落。这样的“户型”现在恐怕在农村也不大受欢迎了。

解放了,日子似乎是好过些了,于是一天比一天多的人不断涌上街头要房住。

国家机关、企事业单位一盘算,发现自己银子实在太有限,那就凑合将就吧,大通道,筒子楼,小平房,公用厨房公共厕所,先整个遮风敝雨不能让人睡大街上的地方再说。

这样的“户型”,说什么也住着挺别扭不舒服,但那年月,还能怎么着,能分个一间半间就不错了,感谢还来不及,谁想那么多。

转眼是80年代,改革开放了,经济真的好起来了,衣、食、行转眼就都大有改善,琢磨起住房问题自然就顺理成章。

大伙很快就发现这大走道的筒子楼实在不是好“户型”,都渴望能弄个“成套房”。

是啊,有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一起、有自家的厨房做好吃的不用担心别人眼馋吃得艰苦一点别人也不会知道、有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、还有个小阳台让人种点花草晚上还可看到星星,这样的日子可实在太美了!

可很快人们又发现还是不对劲:

厅里实在太小,放个大彩电看着刺眼,放在房里吧父母儿女来看又不方便;

还有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身;

冰箱想放厨房,可厨房更小;

洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄;

客人来了要往床上坐,一家人的生活裸露无遗。

厅里实在太小,放个大彩电看着刺眼,放在房里吧父母儿女来看又不方便;

还有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身;

冰箱想放厨房,可厨房更小;

洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄;

客人来了要往床上坐,一家人的生活裸露无遗。

于是人们盼望能住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大,卧室里干干净净的房子。

这样的房子还是有人不满意:

早上一起床,一家人还是要抢着上厕所;

辛苦一天晚上想好好泡个澡也不方便,厕所里总是潮湿阴森味儿不太好;

厨房虽然大了但洗菜、切菜、炒菜也还是不方便;

大热的夏天厅里怎么也没丝儿风?想看电视吧又怕吵着孩子的学习,不看电视吧晚上还真挺难受,有时夫妻俩想疯狂一回也怕影响孩子父母……

早上一起床,一家人还是要抢着上厕所;

辛苦一天晚上想好好泡个澡也不方便,厕所里总是潮湿阴森味儿不太好;

厨房虽然大了但洗菜、切菜、炒菜也还是不方便;

大热的夏天厅里怎么也没丝儿风?想看电视吧又怕吵着孩子的学习,不看电视吧晚上还真挺难受,有时夫妻俩想疯狂一回也怕影响孩子父母……

很快,在最隐密处设有主人卧室的房子、有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅(餐厅)两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。

有单身汉也想要成套的房子,于是有了单身公寓。

有经常来这里公干又住腻了酒店的人也想买房子,于是有了酒店式公寓。

有极想看山景海景园景的人,于是有了景观户型。

……

02

选择一种户型,选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解。

一套好的户型,首先必须是每一个房间都间隔方正,少点“金角银边”,谨防多边多角的“钻石房”的出现,如此不仅利于家具摆放提高实用面积,也符合中国人的消费心理。

一套好的户型,必须做到以下几个分开:

1、动静分开

客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往,活动频繁,如此一个家才有生气、有活力,而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧。

2、公私分开

家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护,不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室与客厅、餐厅、音乐房、麻将室进行区位分离,而且应注意各房间门的方向。

3、主次分开

为了家庭成员之间的起居互不干扰,主人房不仅应朝向好(向南或向景观)、宽敞、大气,而且应单独设立卫生间,应与父母房略有距离分隔。

4、干湿分开

即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。

一套好的户型,必须做好“通”、“透”工作:

如果客餐厅相连,最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应,既能保证客厅的采光充分,春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。

厨房当然也应有良好的采光、通风条件,闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情,影响一家人的食欲。

卫生间不应脏兮兮、臭哄哄,它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所,它也应该有良好的通风透光条件,应该窗明几静,无异味,不长霉。

卧室,自然更不能成为黑屋暗房了。

03

目前市场上的立体户型主要有两种:跃层式(深圳叫复式)和错层式

所谓复式,就是在一套房子内拥有两个楼层面,而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的,两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。

很显然,复式住宅给予住户的空间层次感十分强,功能分区也能做得十分到位,其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟。

一般说来,复式住宅的入户门均设在低层,这一点非常重要,因为从人们的居住心理来看,进门应该是第一层,若再往下走则有进地下室的感觉。

所以复式的中、下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设置的卧室。

而上层则宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起居室等,复式上层并非是一般客人可以进入的。

显而易见,复式住宅面积一般都很大,动辄200㎡以上,而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高,因而其总价非同小可,不是一般人所能承受。

但它所提供的居住质量,它所带来的如影视剧里西方“资产阶级”生活方式的尊贵感受、它带给业主与众不同的心理优越感,又多么让人心动!

而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。

它并没有两个完全不同的平面,而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米,从而有效地区隔日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习,较好地满足了人们对现代家居的需求。

错层式户型的带给人们错落有致的新鲜感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓,既增加了乐趣,又不太影响交流沟通,其面积也与平面户型相差不大,因而近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎。

1999年,深圳一家公司推出了一种获得国家专利的“跃复一体”的户型即将复式房的下层做成错层式:进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间,往下走为厨房和工人房,顶层为主要家庭成员起居活动空间。

发展商在广告中不仅宣称该户型“领先30年”,而且“使用面积大于建筑面积”,凭借这一创新户型,很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出80%以上,不少眼光独到的炒家也因大胆投资而获得颇丰!

04

由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因,不同地方不同城市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。

香港有“千呎豪宅”的说法,1000平方呎多大?90多平方米而已。在深圳、广州、上海,一般认为130平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市,似乎只有170平方米以上才会被叫做“大户豪宅”。

从内部空间设计角度来看,户型面积越小,难度越大。因为要抠着那一点点空间的确很难做出新颖别致的花样。

从整栋楼或整个项目的来说,大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的问题。

户型单一则由于客源供给面狭窄,抗风险性相对也就较差,但“人以群分”,单一户型所带来的客户基本素质面的同一,可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。

正因为如此,因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究,但一旦定位准确,其收益也非同一般。

而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽,于是从3、40㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的复式一应俱全。

看起来不同需求的客户均能得到满足,实际上由于定位混杂,各种层次的客户均难以找到感觉——开奔驰的当然不想与踩单车的为邻,踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。

因此大、小户型相互比例配置合适,户型既有层次又有相对同一性,既错落有致又充实丰富,则客户挑选余地大,市场抗风险性也好。究竟是多少的比例才恰当,这并不能凭主观的臆想,只能是通过对市场的深入了解才能得出。

户型的配置决定了项目的整体定位,因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断:

景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主;

土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的,则以中等户型为主;

而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主;

至于在商务中心区的小幅土地,最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。

05

在所有涉及户型的问题中,最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点:

1、各户型类别在项目中的配置比例

2、每一种户型的面积大小。

因为前者将决定项目主要卖给谁,而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。

不同的消费对象有着截然不同的需求,那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢?

我们认为,必须从以下三个方面综合权衡:

①消费者对应性

我们知道,一房一厅的小户型是只能作过渡之用的,其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人。

其购买动因主要是工作时间不长,积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。

从功能上说,虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全,但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的,而且需要布局紧凑,因此总面积也不应超过50㎡。否则就失去了过渡房的本意。

二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小,二房即已足够;

而有的工薪家庭人口较多却资金不多,当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房;

还有部分成功人士或高级白领,虽然购买力强劲但较为实用主义,认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。

面对这些复杂的情况,我们需要精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应,只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处,才能使销售一路畅旺。

②舒适性

房子是为人服务的,房子是为家庭天伦生活服务的,而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。

房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然,事实并非如此。

以普通家庭的客厅为例,这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等,是迎客、家人闲聚的空间,谈话、看电视是这里的主要节目,太小让人有压抑感,过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。

因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。同样的道理,主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。

③地域性

地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求,其实是舒适性的延伸。

这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个90㎡甚至100㎡,而在深圳,恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子为什么不做成三房。

多数深圳人眼里的三房应该在105—115㎡之间,而大连人则显然认为这样的房子太小太逼仄。

06

总结下来未来户型设计趋势的4个方向:

1、住宅户型日益多样性

除了面积大小的多档次外,为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的户型应有区别:

服务于“核心家庭”的户型应该精致小巧;

服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫;

为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。

在结构上,大开间、轻型框架结构、支撑体住宅等适应性开放式住宅是大势所趋。

2、改善厨房、卫生间功能质量

厨房、卫生间面积小、设计粗糙、设备简陋是目前住宅的普遍性问题。

从发展趋势来看,在小面积的住宅中,提倡餐厨式(DK型)厨房,并以此作为住宅空间组织的中心重叠使用,可充分利用空间,改善厨房环境,增加家庭团聚的气氛。

而在大面积住宅中,开放性厨房应该前景看好。

3、最大限度利用面积空间

目前在一些地区,为了实现功能分区,有单纯将住宅面积放大的问题,我们认为并不可取,一是增加面积必然增加购房者的负担,二是浪费土地资源。

理想的做法应是通过精心设计争取更高更多有用空间,如立体化,如在墙体上为家具预留嵌入式空间等,从而在不增加每户建筑面积或容积量的前提下,通过精心构思,巧妙利用空间。

4、通过多种途径节能、节水

从节能途径来看,设计不但要考虑屋面、墙体,还要涉及门窗等以往很少考虑的薄弱环节。

结合改善居住环境条件,解决隔热、保温和自然通风的问题。具体技术上可以采用节水型设备和利用太阳能技术,如节水型便器中水的利用等;配置适用于住宅的节电照明灯具等。

在户型处理过程中缜密考虑节能,是目前被广泛忽略的,但必将是今后的大趋势。

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